11月以来，房地产行业利好不断。
在2022金融街论坛年会中，证监会主席易会满在发言中表示，密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
实际上，这并不是今年证监会首次提到“支持房地产企业”。
2022年8月1日，易会满主席就曾在《求是》杂志中发文提到，要主动加强与宏观经济管理部门、行业主管部门等方面的沟通协调，保持政策预期的稳定和一致性，助力有效化解房地产企业风险、促进平台经济规范健康发展，努力以预期稳促市场稳、经济稳。
而近期，无论从证监会11月18日就《关于深化公司债券注册制改革的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）中提到的“配合做好防范化解地方政府隐性债务风险工作，支持房地产企业合理债券融资需求，提升民营企业债券融资的可得性和便利性。”
还是23日人民银行、银保监会印发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融支持16条”）中提到的“支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。”
本轮政策无不从提振房地产市场信心、支持民营房地产企业拓展融资渠道、鼓励金融机构为“保交楼”提供配套融资支持方面，从“信贷”“债券”“股权”三方融资渠道着手，释放出积极信号。
— 信贷融资 —
从“限制”转向“支持”
从信贷融资方面来看，“金融支持16条”是央行和银保监会今年以来首次就房地产融资问题出台的专项文件。
而结合11月14日，银保监会、住建部与人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知（银保监办发〔2022〕104号）》（以下简称“104号文”）来看，“金融支持16条”和“104号文”的相继出台，意味着对房地产融资政策有了明显转变。
而在此之前，不少房地产企业受“三道红线”和“五档信贷”限制等因素影响，让不少房地产企业过于依赖资产负债表外融资和非标准债券融资，这就为如今越来越多的房地产企业爆发债务危机埋下了不小隐患。
同时，对于房地产市场救助方面，此前是“救项目，不救企业”，但事实证明，这对于保交楼和房地产市场纾困并不明显。
对此，中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成，在“凤凰网· 陆家嘴梧桐夜话”交流晚宴上，在谈及房地产是“救项目，还是救房企”问题时，盛松成表示，“项目合作在房地产业很普遍，这意味着一个企业或项目出现风险，与之合作的房企不可避免会受到波及。目前看来，只救项目不救企业很难化解风险。”
对此，此次“金融支持16条”纠正了此前房地产信贷融资做法，即对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
具体来看，“金融支持16条”鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
— 债券融资 —
支持优质房企合理融资
从信贷融资方面来看，“金融支持16条”明确指出，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
同时，《征求意见稿》也提出，要支持房地产企业合理债券融资需求，提升民营企业债券融资的可得性和便利性。
另外，在11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上，会议不仅强调，全国性商业银行要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。
还强调了要用好民营企业债券融资支持工具，支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
对此不难看出，一系列的组合政策不仅进一步疏通并丰富了房地产企业融资渠道，还引导金融机构不断改善对房地产风险偏好，进一步有效缓解了房地产企业因偿债压力以及现金流紧张所产生的诸多不利因素。
而在利好政策下，近期多家优质房地产企业发债融资取得积极进展。
据中国银行间市场交易商协会官网11月23日披露，中债信用增进投资股份公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。
据不完全统计，截至目前，中国银行间市场交易商协会已受理包括龙湖、美的置业、新城、万科、金地等房企的储架式发债申请，合计930亿元。
— 股权融资 —
恢复非公开方式再融资
11月中旬以来，碧桂园、雅居乐、中原建业等房企陆续采取配股的方式进行融资。以碧桂园为例，碧桂园通过二级市场配股融资，根据11月15日公告显示，碧桂园配售14.63亿股，配售价2.68港元，占扩大后发行股本的5.66%，筹资净额38.72亿港元，并于11月22日完成认购事项。
不过，因碧桂园为港股上市房企，配股融资并不需要内地监管部门的批准，所以与此次“政策”调整并无太大关联。
但值得注意的是，11 月 21 日，证监会主席易会满在 2022 年金融街论坛上表示，“支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”
而这，也为A股涉房板块带来了积极信号。
对此，有分析认为，近期碧桂园、雅居乐等配股融资不失为涉房企业股权融资松动并落地的表现，同时也不排除未来将有进一步放松股权融资的可能。
而就在11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，要积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。
其中提到，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
然而，作为更多的中小民营涉房企业，由于缺乏土地、房产等传统抵押物，融资时或多或少会遇到不少障碍。这时，或许通过股权融资，把公司盘活，是中小民营涉房企业获得融资的重要一环。
但值得注意的是，近年来，天府股交积极探索盘活企业的股权资产。截至目前，已累计挂牌企业超10000家，并聚集了来自全国各地的证券公司、期货公司、基金管理公司、商业银行、保险公司、信托公司、财务公司等众多投资机构与天府股交合作，为川藏地区托管挂牌企业提供公司挂牌、股票发行、债券发行、股票交易转让、股权估值、协办贷款及拟上市企业诊断评估、拟上市培育孵化等多项资本市场服务，有效拓宽了中小微企业融资渠道，缓解了企业融资难题。
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